ANULACIÓN DE LA VENTA DE LAS VIVIENDAS DEL IVIMA: ¿HABRÍA SIDO POSIBLE SUBSANAR LA MOTIVACIÓN DEFECTUOSA?

El pasado 13 de abril los periódicos sacaban titulares con una noticia muy relevante para la Comunidad de Madrid. Concretamente nos referimos a la ejecución de la Sentencia Nº 118/2018 del 21 de mayo de 2018, que anula la venta de los casi 3.000 pisos a un fondo mal llamado buitre, porque hasta donde nosotros sabemos en España todavía es legal realizar una actividad económica y obtener un beneficio de ella, además de generar empleo y fomentar el desarrollo económico del sector.

Antes de comenzar con el análisis jurídico pertinente, y con vuestro permiso, vamos a realizar una contextualización temporal de los acontecimientos que han llevado hasta el titular que esta semana luce en los periódicos.

El 29 de agosto de 2013 la Dirección Gerencia del INSTITUTO DE LA VIVIENDA DE MADRID, rectificada por otra de fecha 11 de octubre de 2013, acordó adjudicar a AZORA GESTION, SOCIEDAD GESTORA DE INSTITUCIONES DE INVERSIÓN COLECIVA, S.A., el contrato de “Enajenación de 32 promociones (viviendas en arrendamiento y en arriendo con opción a compra, garajes, trasteros y locales)” por precio de 211.000.007 euros. Pero ante esta resolución uno de los arrendatarios de esas viviendas decidió recurrir y reclamar su derecho a seguir viviendo en ese piso de protección social. Esto supuso el comienzo de una larga batalla judicial que acabo el pasado marzo de 2021.

La sentencia más relevante fue la sentencia nº 118/2018 del Juzgado Contencioso Administrativo que resolvía estimando íntegramente el recurso formulado por el arrendatario contra las resoluciones de la Dirección Gerencia del INSTITUTO MADRILEÑO DE LA VIVIENDA, anulándolas, y por ende dejando sin efecto alguno la adjudicación y enajenación que por ellas se acuerda y con ello la transmisión del contrato de arrendamiento del demandante al propietario resultante de dicha enajenación. Esta sentencia fue recurrida en apelación y casación por los afectados siendo ratificada la anulación por el Tribunal Superior de Justicia y recientemente en fecha 28 de enero de 2021 el Tribunal Supremo de Madrid, habiéndose solicitado su ejecución en el mes de marzo.

El argumento principal por el que se anula esta adquisición por parte del fondo se produce por la falta de motivación en la enajenación de estas viviendas por parte de la Comunidad de Madrid. Ese Juzgado afirmaba que “la simple y llana afirmación de que “no son necesarias” las 32 promociones, sin que se explique ni justifique dicha afirmación con ningún tipo de informes a análisis complementarios de carácter técnico, económico, financiero y legal no ofrece ni justifica la razón o por qué dejan de ser necesarias dichas promociones, cuando juntan un total de 2.935 viviendas, que cumplen una función social, como es la de proporcionar a clases desfavorecidas una vivienda digna, bien en régimen de alquiler, bien en ese mismo régimen con opción a compra, que se hallaban ocupadas en un 80%”. La Comunidad de Madrid había justificado esa medida principalmente en que permitiría una gestión adecuada del patrimonio del IVIMA.

Además, a pesar de no haber alegado por el recurrente, lo que hubiera podido determinar la nulidad de pleno derecho del acto, este Juzgado estableció que la aprobación del mismo es competencia del Consejo de Administración del IVIMA a tenor del art. 8.6 del Decreto 54/1984 por tratarse de una enajenación a un tercero y en un solo acto de casi 3.000 viviendas, integrantes de 32 promociones, que suponía toda una alteración del programa de actuación del IVIMA. En efecto, la modificación que tamaña enajenación entrañaba en dicho programa hacía necesario, con carácter previo a su enajenación, la aprobación de esa modificación por el Consejo de Administración del IVIMA, y no constaba en el expediente administrativo tal aprobación ni siquiera la delegación de esa competencia al Gerente del IVIMA.

Tras estudiar este caso, hemos podido advertir la importancia de la falta de motivación en los actos administrativos, que conlleva como hemos visto en este caso la anulabilidad del propio acto. Algo que nos ha llamado mucho la atención de los antecedentes es que no se haya desplegado ninguna actividad probatoria ni por la Comunidad de Madrid ni por el fondo beneficiario de la enajenación, tendente a suplir la motivación defectuosa. Pues como dijo Julio Cesar “La mujer del César no solo debe ser honrada, sino parecerlo” y además si la realidad es que el IVIMA no tenían medios suficientes para gestionar estos alquileres, la realización de un informe pericial por un profesional designado judicialmente con todas las garantías de imparcialidad hubiera sido un complemento perfecto a esa defectuosa motivación.

Sin entrar en la calificación de si consideramos correcta o no está anulación queremos ahondar más en la cuestión de la anulación de los actos administrativos, y en la importancia de motivar todos y cada uno de los actos administrativos, especialmente cuando afecta a cuestiones tan sensibles

Pero la verdadera pregunta que surge con este asunto es si se hubiera desplegado esa actividad probatoria y se hubiera presentado el informe, ¿se hubiera podido solicitar la convalidación del acto administrativo? La Ley 39/2015 no excluye de manera expresa esa posibilidad, pues su artículo 52.2 admite la convalidación de los actos anulables, y la sentencia no declara la nulidad de pleno derecho sino solo la anulabilidad del acto. No debe entenderse limitada la convalidación exclusivamente a la incompetencia no determinante de nulidad o al defecto forma.

Manuel Serrano Conde